“專家解讀新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》”追蹤

　　昨日，報道了《福建省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“新《條例》”）將于2019年1月1日起施行，參與起草的專家對小區(qū)遛狗必須束犬鏈、停車位不得只售不租等相關(guān)焦點問題進(jìn)行解析。報道引起我市市民強(qiáng)烈反響，不少市民留言或撥打本社24小時熱線96339發(fā)表意見。業(yè)主不交物業(yè)費要受處罰，是否有針對物業(yè)的處罰措施？物業(yè)需要業(yè)委會監(jiān)督，但召開業(yè)主大會或成立業(yè)委會是否手續(xù)煩瑣？相關(guān)專家繼續(xù)對新《條例》的其他熱點問題進(jìn)行解析。

物業(yè)違規(guī)未整改將記入征信系統(tǒng)

　　“新《條例》與舊《條例》對比，‘法律責(zé)任’這一章節(jié)的內(nèi)容明顯豐富了，且不管針對業(yè)主、業(yè)委會還是建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，罰款額度全部提高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的罰款最高可達(dá)20萬元。”參與新《條例》起草的中國物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青表示。

　　業(yè)主拒繳納物業(yè)費將被列入失信名單，物業(yè)企業(yè)呢？新《條例》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)主管部門責(zé)令整改，未整改到位的，或者拒不履行和解協(xié)議和法院生效判決的，作為失信行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。

　　新《條例》還要求，除有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向其他單位和個人出售或者提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

　　同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款，并予以通報，兩年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目。

物業(yè)可限制違規(guī)裝修施工隊進(jìn)小區(qū)

　　“物業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修進(jìn)行勸阻，業(yè)主理直氣壯地說‘房子是我花錢買的，憑什么不讓我的裝修隊進(jìn)去？’物業(yè)勸說無果，業(yè)主便堵在門口不走。其實，業(yè)主違規(guī)裝修、違建行為，亦侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。”林常青說，新《條例》在業(yè)主違規(guī)裝修方面新增了條款。

　　新《條例》中，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，開工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)外機(jī)安裝以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項和違約責(zé)任進(jìn)行約定，明確禁止行為和注意事項。

　　對違規(guī)裝修的業(yè)主，新《條例》明確，以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ)，通過業(yè)主大會確定的程序以書面形式訂立的，規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則，即為管理規(guī)約。管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對違規(guī)停放車輛采取臨時管理措施。

10個以上業(yè)主可申請召開首次業(yè)主大會

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，在監(jiān)督物業(yè)方面有重要作用，然而，目前，我市部分小區(qū)存在業(yè)主大會召開難、業(yè)委會成立難的情況。林常青分析，舊《條例》中召開首次業(yè)主大會條件較高，新《條例》降低了申請召開首次業(yè)主大會的“門檻”，即10個以上業(yè)主就可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出書面申請。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會首次會議申請之日起30日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)卮澹ň樱┟裎瘑T會組織成立業(yè)主大會首次會議籌備組。

　　對于有的小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)人為子女，實際居住人為父母等情況，新《條例》明確，業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利。同時，公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利，其面積以及業(yè)主人數(shù)的計算方式由管理規(guī)約確定。

業(yè)主大會公示、討論可采用信息化技術(shù)

　　業(yè)主對張貼的公示沒空看，書面投票沒空去，怎么辦？新《條例》規(guī)定，無論是業(yè)主大會籌備組公示成員名單、公告業(yè)委會委員推選結(jié)果，還是公告業(yè)委會決定、召開業(yè)主大會討論等，除了傳統(tǒng)形式，也可以采用電子信息技術(shù)或者書面征求意見的形式。“新《條例》提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會表決方式，有利于提升業(yè)主的參與度和積極性。”林常青說。

業(yè)委會換屆或解散應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)清查

　　“業(yè)主大會、業(yè)委會監(jiān)督、幫助物業(yè)企業(yè)更好地服務(wù)業(yè)主，但是，如果業(yè)委會不作為、亂作為，誰來對業(yè)委會進(jìn)行監(jiān)督呢？”林常青介紹，新《條例》中，業(yè)主大會可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)事會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和管理規(guī)約的規(guī)定，行使對業(yè)委會的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主監(jiān)事會有權(quán)對業(yè)委會工作情況進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)存在問題的，有權(quán)要求業(yè)委會糾正。監(jiān)事會每屆任期與業(yè)委會任期相同。

　　“小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主，由業(yè)委會代為保管，屬于‘公款’。”他表示，新《條例》也明確，因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，以及業(yè)委會換屆前，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)清查。由業(yè)委會、業(yè)主監(jiān)事會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、村（居）民委員會組成清算組，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處監(jiān)督下，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。清查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會決定聘請第三方審計機(jī)構(gòu)審計。

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小區(qū)散步被狗撲倒骨折 七旬阿婆索賠8萬余元

　　泉州網(wǎng)11月8日訊（記者黃墩良）小區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗，還真得管好，不然發(fā)生傷人事件，很容易惹上官司。昨日記者了解到，洛江區(qū)法院日前開庭審理了一起因大型犬只傷人引發(fā)的案件，受傷的阿婆起訴狗的主人，索賠8萬余元。

　　在這起案件中，原告阿蓉（化名）和被告阿婉（化名）均住在洛江某小區(qū)。

　　在起訴書中，阿蓉稱，2017年5月12日7時許，70多歲的她在小區(qū)內(nèi)散步，被阿婉所飼養(yǎng)的大型金毛犬突然撲倒在地上。因該金毛犬體型大，鄰居見到后不敢上前拉開，便大聲呼救，10多分鐘后阿婉才聞訊趕來將金毛犬從阿蓉身上拉開。

　　因阿蓉身上有傷，只好到醫(yī)院手術(shù)治療，共住院6天，花費醫(yī)藥費29265.5元，醫(yī)院的診斷結(jié)果表明，她主要傷在胸11椎體壓縮性骨折。

　　今年7月27日，阿蓉委托某司法鑒定所對她的傷殘等級及護(hù)理期進(jìn)行鑒定，鑒定意見為，阿蓉所受損傷參照《人體損傷致殘程度分級》標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成十級傷殘。

　　阿蓉認(rèn)為，阿婉未能妥善管理自己飼養(yǎng)的狗，導(dǎo)致她被金毛犬撲倒受傷，阿婉作為狗的飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，賠償她因受傷所受到的損失。為此，在起訴書中，阿蓉請求法院判令阿婉向她賠償因傷遭受的損失8萬余元。

　　日前，法院第一次開庭審理此案，對阿蓉的起訴，阿婉持不同的意見。

　　阿婉認(rèn)為，并非自己的狗撲倒阿蓉，也非自己的狗導(dǎo)致阿蓉受傷。退一步說，即便是自己的狗導(dǎo)致阿蓉受傷，阿蓉的傷情也構(gòu)不成十級傷殘。阿婉還對阿蓉起訴索賠的項目及金額有不同意見。

　　對此，阿蓉向法庭提供相關(guān)證據(jù)，以表明事發(fā)后，阿婉方墊付了阿蓉的相關(guān)醫(yī)療費，以及為解決此事雙方在微信上的聊天記錄。

　　因?qū)Π⑷氐膫麣埖燃売休^大的分歧，法院將組織雙方選擇另外的鑒定機(jī)構(gòu)，對阿蓉的傷殘等級進(jìn)行鑒定。

　　據(jù)悉，事發(fā)后，阿蓉并未報警。（記者 陳靈）