晉江的發(fā)展起步于“村村點火、戶戶冒煙”的鄉(xiāng)村工業(yè)，用地供需緊張，產(chǎn)業(yè)布局零散，土地開發(fā)效益低下一度成為制約晉江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　2023年2月，晉江盤活利用低效用地試點工作指揮部正式成立，舉全市之力，一體推進土地資源整合、城市功能完善、用地效益提升、空間環(huán)境優(yōu)化。至今，晉江已分類盤活低效用地13500畝。

　　“盤”是第一步，但對于低效用地而言，該如何找到適合的解決方案？經(jīng)過一段時間的探索，晉江梳理出全域土地綜合整治、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、歷史遺留問題處置等“板塊”，堅持連片整治、集聚入園、項目帶動，出臺26份政策，精準(zhǔn)匹配不同地塊的具體狀況，真正做到“對癥下藥”。

　　“下一步，晉江將深化拓展盤活利用低效用地試點工作，探索混合用地改造等低效用地再開發(fā)模式，分類施策、妥善處置歷史遺留建設(shè)用地，梯次推進全域土地綜合整治試點單元，健全土地增值收益分配機制，深化集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，破解制約發(fā)展最突出的空間問題，為項目落地、產(chǎn)業(yè)升級、城市提質(zhì)、民生保障提供有力支撐。”晉江市自然資源局黨組書記、局長，晉江市盤活利用低效用地試點工作指揮部辦公室常務(wù)副主任陳英俊表示。

　　連片整治推動分散變集中

　　在試點工作的探索過程中，晉江堅持連片發(fā)展的思路，下決心整合騰挪可利用空間，推動城鎮(zhèn)空間集中、產(chǎn)業(yè)空間集中、農(nóng)業(yè)空間集中、生態(tài)空間集中。九十九溪流域田園風(fēng)光項目便是這一探索下的生動實踐。

　　九十九溪流域田園風(fēng)光項目

　　九十九溪流域田園風(fēng)光項目被譽為“都市浪潮前的城中央田園”。放眼望去，一群群白鷺飛過大片農(nóng)田，生態(tài)向好。另一旁的村集·阿嬤菜事場，有新鮮的水果、手工編織的公仔……琳瑯滿目的商品讓人目不暇接，游客不僅可以選購獨具創(chuàng)意的文創(chuàng)產(chǎn)品和精美手工制品，還可以品嘗到新鮮采摘的果蔬，動手學(xué)習(xí)剪紙、書法，近距離感受中國鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)文化藝術(shù)。

　　池店鎮(zhèn)池店村田洋自然村村民謝幼細(xì)加快了削馬蹄的速度，除了為賣飲品的店鋪提供馬蹄外，他還得趕緊做雞肉卷。“項目做起來后，對我們經(jīng)濟發(fā)展更好，每天的營業(yè)額可以多兩三百元。”謝幼細(xì)笑著說。

　　事實上，九十九溪流域田園風(fēng)光項目的落地正是看中了這里有連片的農(nóng)田。“通過低效用地復(fù)墾和閑置農(nóng)用地整理，實施開展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，農(nóng)田有效耕作面積由4535畝增加到6200多畝。零散的耕地集中連片，‘小田’變成‘大田’，還解決了1000多畝‘非糧化’土地復(fù)耕問題。”晉江市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　針對田洋自然村原有的300多棟房屋，晉江采取“留、改、拆”并舉，在完整保留村莊風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，著重發(fā)揮游憩休閑、生態(tài)調(diào)節(jié)、三產(chǎn)融合的重要功能，致力于發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)耕體驗、鄉(xiāng)村民宿、休閑度假等農(nóng)業(yè)新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，讓市民在城中央也可以體驗田園之美。

　　城鎮(zhèn)低效用地該如何再開發(fā)？結(jié)合片區(qū)更新改造，晉江并不只是進行簡單的拆與建來改善外部環(huán)境，而是在于追求城市功能品質(zhì)的提升，通過賦能存量建筑，惠民生、提品質(zhì)，使其持續(xù)為城市高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。

　　正在如火如荼推進的青陽街道陽光東環(huán)南片小區(qū)舊房改建項目，是陽光社區(qū)的居民對美好生活的向往。這也是福建省首例由政府引導(dǎo)、居民出資、市場開發(fā)、自求平衡的“自主更新”項目。項目一改過去政府主導(dǎo)的增量更新模式，探索出可持續(xù)更新模式的“新樣本”，成為創(chuàng)新發(fā)展“晉江經(jīng)驗”的一次生動實踐。

　　“青陽街道從小區(qū)實際出發(fā)，堅持強化‘誰受益、誰出資’的改造理念，由政府引導(dǎo)，出臺政策支持，推動‘自主更新’，形成‘政府主導(dǎo)土地征收、市場開發(fā)建設(shè)、原業(yè)主出資回購’的創(chuàng)新模式。”青陽街道黨工委書記陳榮松介紹，項目立足群眾切實需求，引入晉江市實驗小學(xué)、華僑中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，配套建設(shè)停車位，進一步完善公共基礎(chǔ)配套，解決老舊小區(qū)的“三無”問題，讓小區(qū)實現(xiàn)“有便利設(shè)施、有明晰產(chǎn)權(quán)、有優(yōu)質(zhì)教育”的“三有”蝶變。

　　從“三無”到“三有”，晉江改變了歷年來政府主導(dǎo)單一投入、發(fā)放補償款的老舊小區(qū)改造做法，將群眾的主動性調(diào)動起來，引導(dǎo)業(yè)主從“要我改”到“我要改”轉(zhuǎn)變，由業(yè)主籌資改造，從而減輕政府財政壓力。在“模擬征收”的推動下，該項目跑出了征收建設(shè)的“加速度”。如今，東環(huán)南片小區(qū)已經(jīng)進入建設(shè)階段。項目改造后，建筑面積從5.9萬平方米提升到7.4萬平方米。

　　晉江市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東環(huán)南片小區(qū)項目原拆原建的做法，在于重視城市更新過程中的權(quán)益重構(gòu)組合，積極探索從“增量擴張”到“存量更新”的轉(zhuǎn)型。在滿足安置需求的基礎(chǔ)上，盡可能優(yōu)化土地、空間利用。通過“微減容式”模式，推進土地收儲后出讓盤活，重置了土地使用權(quán)，讓老舊小區(qū)實現(xiàn)了從“有沒有”到“好不好”的品質(zhì)提升。

　　零散、閑置土地該如何有效盤活，在晉江也有了可借鑒的方案。

　　2024年10月，晉江出臺《晉江市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊邊角地、插花地、夾心地等非建設(shè)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批操作規(guī)程》，農(nóng)村低效用地再開發(fā)項目涉及的“三地”等非建設(shè)用地，可依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，再結(jié)合入市政策整體供地。

　　簡化審批流程，做好服務(wù)保障。

　　安海恒欣云谷新材料智造產(chǎn)業(yè)園的落地，成為福建省首宗農(nóng)村低效用地再開發(fā)“邊角地”農(nóng)用地轉(zhuǎn)用項目，不僅將解決仁壽村與下洪村交界的原舊石材廠房地塊環(huán)境臟亂問題，還將有效盤活兩村低效土地，增加村集體資產(chǎn)和收入，進一步發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟。

　　集聚入園推動低效變高產(chǎn)

　　在晉江，土地開發(fā)強度已觸“天花板”，但土地利用效率仍有待提高。如何“增容量不增用地”，讓有限的土地資源發(fā)揮最大的效益？如何向立體要空間，讓工業(yè)土地長出更多“金子”？全力盤活園區(qū)低效用地、閑置廠房、法拍土地，成為園區(qū)“進化”的必由之路。

　　從大片空地上“長”出來的永佳智能裝備產(chǎn)業(yè)園逐漸“熱起來”，通過盤活低效用地，實施工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)之后，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的容積率由原來的0.63提升到現(xiàn)在的2.97，除了標(biāo)準(zhǔn)化廠房，住宿、共享會議室、路演廳、金融服務(wù)等配套也一應(yīng)俱全，可實現(xiàn)“拎包入住”。

　　晉江市永佳智能裝備產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　目前，永佳智能裝備產(chǎn)業(yè)園已吸引31家企業(yè)入駐，園區(qū)從原來零產(chǎn)出到2024年年底一期畝均稅收可以接近100萬元。不僅如此，原先一直想引進卻沒有辦法的智能裝備企業(yè)也紛紛入駐，使得制鞋和智能裝備的產(chǎn)業(yè)鏈得到延伸和補強。

　　隨著盤活利用低效用地試點工作的高效推進，越來越多的“土地存量”變成“發(fā)展增量”。芯智造產(chǎn)業(yè)園亦是盤活利用低效用地的生動實踐，其通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，有效騰挪發(fā)展空間，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。園區(qū)圍繞兩大集成電路龍頭企業(yè)，開展集成電路產(chǎn)業(yè)鏈的招商引資，目前已涵蓋集成電路產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)基金、人才科創(chuàng)等多個領(lǐng)域，促進產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、土地盤活增效。

　　芯智造產(chǎn)業(yè)園

　　而這背后，是晉江市自然資源局堅持用全生命周期的思維，聚焦政策創(chuàng)新、審批服務(wù)、融資渠道等關(guān)鍵要素，為其提供強有力的保障。

　　“我們創(chuàng)新打造項目設(shè)計方案‘多評合一模擬審批’‘五證同發(fā)’等模式，僅‘多評合一模擬審批’就較傳統(tǒng)審批模式節(jié)省45天以上，‘五證同發(fā)’則實現(xiàn)‘交地即交證’‘拿地即開工’，促進用地效能的提高。”晉江市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，晉江以效益為導(dǎo)向，將園區(qū)容積率提高到3.0以上，鼓勵企業(yè)零地擴產(chǎn)、裂變升級。2024年以來，共辦理工業(yè)用地提容增效項目70宗、面積2235畝，可新增產(chǎn)業(yè)空間169萬平方米。

　　不僅如此，晉江在2024年9月還出臺《晉江市連片低效工業(yè)用地改造項目建設(shè)用地置換實施辦法》，在建設(shè)用地連片盤活利用中，以“雙方自愿、憑證置換、面積相近或價值相當(dāng)”為原則，土地權(quán)屬人協(xié)議置換土地，推動土地規(guī)整和成片開發(fā)，提高土地利用效率。

　　在此政策的推動下，位于磁灶鎮(zhèn)大埔村、瑤瓊村交界處的福建省鳳山石材集團有限公司的石材退出改造項目，成為國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地置換的受益案例。最終，該項目用地范圍2宗國有建設(shè)用地與該地塊周邊的1宗集體建設(shè)用地進行置換，置換后再對整個137.35畝的地塊集體打包入市，解決了國有土地與集體土地交錯分布、無法整合開發(fā)問題，進一步提高土地利用效率。

　　項目帶動推動荒地變良地

　　村里有地塊，卻因為長期閑置不能給村莊的發(fā)展帶來效益。這也是晉江在盤活利用低效用地過程中遇到的情況。

　　金井鎮(zhèn)圍頭村就是其一。“我們有兩個區(qū)位優(yōu)越的地塊，總面積17.98畝，長期空閑，土地利用價值較低。”金井鎮(zhèn)圍頭村黨委書記洪水平介紹，在晉江市盤活辦的牽頭下，通過晉江市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，村集體和企業(yè)牽線搭橋，引進優(yōu)質(zhì)項目，用于開發(fā)建設(shè)晉江市金井圍頭一級漁港陸域配套項目，把存量建設(shè)用地盤活起來，今后將形成完整的“港產(chǎn)城一體化”建設(shè)格局，不僅能增加村民收入，還能助力鄉(xiāng)村全面振興。

　　晉江市金井圍頭一級漁港陸域配套項目效果圖

　　“該項目起拍價700萬元，晉江晉金港務(wù)有限公司通過掛牌形式，以890萬元成功拿下該項目建設(shè)用地，溢價率27.14%，繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金后，圍頭村集體留存623萬元。”晉江市盤活辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點，在控規(guī)層面提高容積率到2.3，土地利用率得到大幅提升。同時，通過專班運作、部門合力共為，該項目用地入市工作順利推進，從圍頭村集體提出地塊入市申請到地塊成功出讓，僅用時兩個多月。項目建成后，預(yù)計帶動投資3.5億元、提供就業(yè)崗位250個、增加工資性年收入1250萬元。

　　“2024年以來，針對農(nóng)村閑置低效土地，晉江共有84個項目（總面積932畝），完成入市交易，首批4個項目在‘四證同發(fā)’的助力下，加速村莊閑置低效土地高效盤活，帶動壯大農(nóng)村新業(yè)態(tài)新經(jīng)濟，解決歷史遺留建設(shè)用地問題。”晉江市盤活辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　企業(yè)需要轉(zhuǎn)型升級，可工業(yè)用地卻不符合規(guī)劃。對此，晉江再次開出“藥方”——出臺《晉江市工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地實施辦法》（以下簡稱“實施辦法”），進一步簡化“工改商”辦理程序，同時允許宗地內(nèi)部分工業(yè)（倉儲）用地改變用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地進行混合開發(fā)，涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)零星土地也可以協(xié)議方式供應(yīng)給改造項目作為增資擴產(chǎn)用地。

　　位于晉江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五里園的晉江市華兆置業(yè)有限公司項目用地便是其中一宗。該項目用地于2020年通過法拍方式取得，現(xiàn)狀容積率約為0.685、建筑密度約為30.3%，辦理“工改商”后項目容積率從0.685提高至3.5，建筑密度也由30.3%提高到41.77%，擬建設(shè)商場、酒店、辦公樓。

　　“該實施辦法是晉江市盤活利用低效用地試點工作的重要舉措，旨在推動審批效能再提速，給予企業(yè)建設(shè)用地使用更加多元化的選擇，滿足企業(yè)建設(shè)用地使用多樣化的需求，促進民營經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。”晉江市盤活辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，晉江共辦理“工改商”5宗、面積100畝。

　　此外，針對圍填海歷史遺留問題，晉江結(jié)合重大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目策劃落地，已完成項目用海報批20個，處置圍填海歷史遺留問題1930畝。

　　（記者 闕楊娜 董嚴(yán)軍 陳巧玲 通訊員 魏智文 詹嘉明）