喚醒沉睡的宅基地

　　78歲的黃良模是沙縣夏茂鎮(zhèn)長(zhǎng)阜村村民，一家人在縣城安家已10多年，村里的宅基地長(zhǎng)期閑置。這讓老黃感到很可惜：“用也用不上，賣也賣不掉。”

　　人走房空，土地拋荒，林地失管，是沙縣農(nóng)村的常態(tài)。

　　“沙縣是中國小吃之鄉(xiāng)，外出經(jīng)營沙縣小吃的從業(yè)人員6萬余人，占農(nóng)村勞動(dòng)力的三分之二以上。”沙縣小吃產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心主任羅光華說。黃良模所在的長(zhǎng)阜村洋后自然村，戶籍人口近百戶，目前僅余一戶常住。

　　如何盤活農(nóng)村沉睡資源，打通農(nóng)村生產(chǎn)要素流通途徑？

　　在探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革過程中，三明市借鑒資本市場(chǎng)理念，建立林票、房票、地票等“三票”制度。

　　針對(duì)失管林地，當(dāng)?shù)毓膭?lì)村集體與國有林場(chǎng)開展合作，由合作雙方按投資制發(fā)林票。場(chǎng)村合作使得林業(yè)規(guī)模化、集約化經(jīng)營成為可能。伴隨著林業(yè)經(jīng)營效益提高，林票增值空間可期，林農(nóng)將從中獲得更多收益。作為股權(quán)憑證，除了收益分紅，林票還具有交易變現(xiàn)、質(zhì)押貸款等權(quán)能。

　　這一做法也延伸到了拋荒耕地、空置農(nóng)房。三明市引導(dǎo)村集體、村民采取出租、入股等方式，與農(nóng)企、合作社、經(jīng)營大戶開展合作，聯(lián)合發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村民宿等項(xiàng)目。雙方按份額制發(fā)可分紅、可流轉(zhuǎn)、可信貸的地票、房票，從而激活土地、農(nóng)房等農(nóng)村資源。

　　相比起林地、耕地、農(nóng)房，宅基地的情況要復(fù)雜得多，難以直接通過合股經(jīng)營實(shí)現(xiàn)地票功能。

　　三明市的思路是聯(lián)動(dòng)舊村復(fù)墾與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，開發(fā)針對(duì)閑置宅基地的地票產(chǎn)品，由此喚醒沉睡已久的宅基地。

　　“針對(duì)我省存在大量閑置、廢棄舊宅基地情況，我們對(duì)農(nóng)村散亂、閑置、廢棄舊宅基地整治復(fù)墾，并將復(fù)墾新增耕地指標(biāo)與城市經(jīng)營性房地產(chǎn)和商業(yè)服務(wù)業(yè)占用耕地指標(biāo)掛鉤。”省自然資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說，掛鉤指標(biāo)通過省級(jí)平臺(tái)有償交易，獲得的收益將按比例分配給農(nóng)戶、村集體以及縣、鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政，作為退出補(bǔ)償、土地整治與新村建設(shè)資金。

　　村民退出宅基地后可獲得退出補(bǔ)償。這部分權(quán)益體現(xiàn)在票證上，就有了地票。

　　“根據(jù)農(nóng)戶退出的宅基地區(qū)位、面積，以及當(dāng)前掛鉤指標(biāo)交易行情，扣除復(fù)墾成本后，我們確定了目前地票的票面價(jià)格為每平方米120元。”夏茂鎮(zhèn)鄉(xiāng)村振興辦工作人員羅善超說。

地票的“魔法”

　　今年8月9日，夏茂鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心，黃良模領(lǐng)到了嶄新的地票。票面價(jià)格為每平方米120元，總面積66.4平方米。和黃良模一起領(lǐng)到地票的，還有曾經(jīng)的鄰居黃良清、朱灶明，他們的閑置宅基地靠在一塊，地票票面面積合計(jì)約150平方米。

　　這是夏茂鎮(zhèn)發(fā)出的首批地票。長(zhǎng)期閑置的150平方米宅基地，因此有了價(jià)值憑證。

　　讓黃良模等3人高興的是，通過手中的地票，閑置多年的宅基地可以通過多種途徑變現(xiàn)，帶來一筆“意外之財(cái)”。

　　究竟如何變現(xiàn)？

　　兌換地票后，村民既可“以地?fù)Q錢”，也可“以地?fù)Q地”“以地?fù)Q房”。

　　所謂“以地?fù)Q錢”，就是將地票出售——既可由政府回購，也可賣給本鎮(zhèn)的其他村。保底收入為每平方米120元，日后土地增值還將產(chǎn)生溢價(jià)收益。

　　“以地?fù)Q地”“以地?fù)Q房”則是，用地票按比例置換位于集鎮(zhèn)的宅基地或公寓樓。

　　今年5月，三明市印發(fā)《農(nóng)村新型住宅小區(qū)集中建設(shè)試點(diǎn)工作方案》，確定了夏茂鎮(zhèn)等14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)試點(diǎn)。夏茂鎮(zhèn)的試點(diǎn)項(xiàng)目，是位于集鎮(zhèn)的金茂農(nóng)村新型住宅小區(qū)。為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)?shù)毓膭?lì)村民以地票置換集鎮(zhèn)的宅基地與公寓樓。

　　“以新型住宅小區(qū)田字形宅基地為例，每平方米的售價(jià)為3000元。按照制度設(shè)計(jì)，10平方米票面面積，可置換1平方米宅基地。”羅善超說，“以地?fù)Q地”時(shí)，地票的實(shí)際價(jià)值達(dá)到每平方米300元。

　　黃良模等3人早已遷居城區(qū)，并沒有在集鎮(zhèn)居住的需求。但巖觀村村民鄧章威卻想在集鎮(zhèn)蓋房。

　　于是，鄧章威找到了黃良模、黃良清、朱灶明，經(jīng)過協(xié)商，以每平方米190元的價(jià)格，花了約2.85萬元，將他們的地票全部買下。

　　一來二去，黃良模等3人多賺了每平方米70元的差價(jià)。

　　隨后，鄧章威用這3張地票申請(qǐng)換購一塊位于金茂農(nóng)村新型住宅小區(qū)的田字形宅基地。這塊宅基地占地面積85.8平方米，全款價(jià)為25.74萬元。按照地票置換規(guī)則，鄧章威購買的150平方米地票可置換15平方米宅基地，抵扣約4.5萬元——減去買地票所花的2.8萬元，他省下了1.7萬元左右。

　　“經(jīng)過一張地票的‘循環(huán)之旅’，3名村民通過閑置宅基地獲益2.8萬元，想買集鎮(zhèn)宅基地的村民也省下了一筆錢。更重要的是，閑置宅基地可以復(fù)墾重獲新生，也幫助偏遠(yuǎn)村、高山村的村民在集鎮(zhèn)建房、買房，推動(dòng)了新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興。”羅善超說。

持續(xù)拓展地票功能

　　夏茂鎮(zhèn)第二批地票核發(fā)在即。位于梨樹村車垅門的2.3976畝閑置宅基地即將開展復(fù)墾，預(yù)計(jì)可核發(fā)地票10戶728.27平方米。

　　“無論是林票、房票還是地票，都把各種各樣的閑置資源變成農(nóng)民長(zhǎng)期可以得到收益的資源性資產(chǎn)變現(xiàn)，讓農(nóng)民得到長(zhǎng)期的財(cái)產(chǎn)性收入。”“三農(nóng)”問題專家、福建農(nóng)林大學(xué)新農(nóng)村發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)溫鐵軍認(rèn)為，地票改革有利于盤活農(nóng)村閑置資源資產(chǎn)。同時(shí)，農(nóng)民能夠通過地票交易，享受到土地溢價(jià)帶來的收益，共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。

　　未來，三明還將拓展地票功能多樣化，使其具有交易、變現(xiàn)、融資等多元化、證券化權(quán)能。

　　“以融資功能為例，地票可作為一種預(yù)期權(quán)益，作為質(zhì)押標(biāo)的，向金融機(jī)構(gòu)貸款用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易循環(huán)健康發(fā)展。”羅善超說，早前，夏茂鎮(zhèn)與沙縣農(nóng)商銀行舉行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略合作簽約儀式，獲得全鎮(zhèn)授信10億元，戶均授信達(dá)6萬元以上。未來，還將鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體以不同合作形式，參與農(nóng)村閑置宅基地盤活利用，逐步培育形成有穩(wěn)定需求、增值預(yù)期和多方受益的地票市場(chǎng)。

　　地票多元功能實(shí)現(xiàn)，還有賴于配套公共服務(wù)供給。

　　目前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易存在信息不對(duì)稱，供需匹配不暢，資產(chǎn)評(píng)估、抵押融資等配套服務(wù)不健全等短板。為此，沙縣探索構(gòu)建縣鄉(xiāng)村三級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系。

　　在縣一級(jí)，成立以公益性服務(wù)為主的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，為不具備產(chǎn)權(quán)登記條件的土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)業(yè)設(shè)施設(shè)備辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)鑒證書，使之具備抵押擔(dān)保的功能；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心，承擔(dān)林票、房票、地票核發(fā)、產(chǎn)權(quán)登記、交易、評(píng)估等具體職能；在村一級(jí)，設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易村級(jí)服務(wù)站點(diǎn)，通過對(duì)農(nóng)村閑置資源資產(chǎn)信息進(jìn)行采集、整理、錄入、比對(duì)，解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中雙方在市場(chǎng)化水平上差異大、信息不對(duì)稱等問題。（福建日?qǐng)?bào)記者 張輝 林清智 通訊員 肖守洲 吳建）