又到一年公辦小學報名季。

　　在杭州樓市，學區(qū)房是永恒的話題，無論二手房市場如何波動，擁有優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源的小區(qū)一直是購房者關(guān)注的熱點，其價格也堅如磐石、穩(wěn)中有升。

　　每年的三四月份，都是學區(qū)房的成交高峰。不過今年，隨著搖號細則的實施，以及前些年二胎政策全面放開后的后續(xù)效果，杭州學區(qū)房市場悄然出現(xiàn)了一些新變化。

　　房東惜售，成交量同比前兩年有所下滑

　　學軍小學求智巷校區(qū)（俗稱學軍小學本部）的學區(qū)房，是杭州所有學區(qū)房中的大熱門，無數(shù)家長都夢想擁有一套這里的房子。然而，盡管學軍本部學區(qū)房屬于“皇帝的女兒不愁嫁”，但是從多家二手中介門店反饋的情況來看，今年的金三銀四，學區(qū)房成交量同比2016年和2017年有所下滑。

　　豪世華邦博庫店店長洪波，平時打交道的主要就是十三中教育集團（總校）對口的四大知名小學（學軍小學求智巷校區(qū)、文三街小學、文一街小學文一校區(qū)、行知小學）的學區(qū)房。他說今年有個很直觀的感受，就是這一片區(qū)三四月份的學區(qū)房成交量比較平淡，不像前兩年那么火熱。

　　“2016年和2017年，這一片區(qū)的學區(qū)房成交量都在300套左右；即使是行情還沒有起來的2015年三四月份，成交量也有200套左右。而今年還不到200套。”

　　我愛我家求智巷店（主要打交道的是學軍本部、文三街小學、文一街小學學區(qū)房）的李經(jīng)理也有同感，她說，就他們店所涉及的這三大學區(qū)房的市場成交量來看，今年4月份成交了60套左右，而在去年4月份這個數(shù)據(jù)肯定遠遠超過60套。

　　成交量同比下滑的情況，不僅僅出現(xiàn)在學軍本部及周圍的學區(qū)房。城東的采荷一小和采荷二小學區(qū)房，也同樣如此。豪世華邦采荷店店長宋云龍說，像采荷一小的學區(qū)房，前兩年3月份的月成交量都在90套左右，而今年3月份只有60多套。

　　分析原因，一來是今年過年比較晚，元宵節(jié)回來已是3月上旬，這在一定程度上影響了3月份的成交量；二來搖號政策出來后，導(dǎo)致一部分原本打算賣房置換的房東開始猶豫惜售，雖然掛牌量沒有明顯減少，但其中誠心賣的房源卻不多。

　　裘先生在2015年以不到100萬元入手了一套20多平方米的文一街小學學區(qū)房。當時的想法是萬一以后兒子進不了民辦小學，至少還有一套公辦學區(qū)房“打底”。這兩年，隨著二手房大漲，這套文一街小學學區(qū)房也漲勢可觀。今年兒子如愿考進了民辦小學，夫妻倆商量要不要把文一街小學學區(qū)房趁高位賣掉。不過顧慮到這套房子賣掉后如果再買房改善就需要去搖號了，夫妻倆又感覺很頭大。最后，決定先繼續(xù)持有出租再說。

　　學區(qū)房成交價仍在上漲，但漲幅減緩

　　杭州的學區(qū)房價格，在2016年和2017年都有一波顯著的漲幅。

　　2016年3月那會兒，學軍本部學區(qū)房中，下寧巷掛牌單價還在4.5萬~5萬元/平方米，求智巷的掛牌價也普遍在4.8萬元/平方米；相對比較新的崇文公寓和文錦苑，單價基本穩(wěn)定在5萬~5.5萬元/平方米。

　　但是到了2016年10月，一套下寧巷小區(qū)28平方米左右的小戶型，以230萬元總價成交，折算下來單價達到了83123元/平方米。

　　今年，學區(qū)房的價格仍在上漲。目前，學軍本部學區(qū)房中，離學校比較近的幾個小區(qū)，如下寧巷、求智巷、文二新村，50~70平方米的房源掛牌價在8萬~9萬元/平方米；離學校稍微遠一點的西溪河東、馬塍路，掛牌價在7.5萬~8萬元/平方米。

　　幾位中介經(jīng)紀人都表示，今年學區(qū)房價格年后比起年前普遍漲了5000元/平方米上下，不過相比前兩年勢頭有所減緩（去年平均漲1萬~2萬元/平方米）。

　　對于今年接下來的走勢，洪波認為學區(qū)房再繼續(xù)大漲的可能性不大，畢竟眼下文教區(qū)一帶的學區(qū)房價格確實已經(jīng)到達了一個高位，而現(xiàn)在的趨勢是學區(qū)資源日益豐富，有很多分校可以選擇，家長們會酌情選擇性價比更高、年代更新的學區(qū)房。

　　宋云龍說，像采荷一帶的學區(qū)房，主力戶型在60~70平方米，這意味著采荷學區(qū)房入門門檻已經(jīng)基本在300萬元這個臺階。

　　面對當前高企的學區(qū)房價格，不少購房者也躊躇了。

　　李經(jīng)理說，去年的時候，有學區(qū)需求的家長買起學區(qū)房來出手還是很果斷的，對于價格后續(xù)漲勢都比較有信心，而今年就感受到不少意向客戶心態(tài)猶豫了。“現(xiàn)在學區(qū)房價格高，普通購房者買起來有點吃力，對于房價的后市也比較難判斷。”

　　特別明顯的例子就是文錦苑，以前基本上每月都會成交一兩套，但近半年來成交很少。因為文錦苑的主流戶型在120平方米上下，總價超過1000萬元，“客戶說，房子看看確實很好，但就是很難下手。”

　　二胎影響初現(xiàn)，學區(qū)房轉(zhuǎn)手年限延長

　　2016年，二胎政策全面放開后，就有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言這會給二手學區(qū)房帶來影響。如今，影響開始初步顯露。

　　洪波說，從他這些年接觸的學區(qū)房客戶來看，主要有三類情況。一類是像前文的裘先生那樣，目標是孩子讀民辦小學，但為了保險起見會提前2年買一套小戶型學區(qū)房，一旦孩子上了民辦小學，很快就拋售；一類是等到孩子上了公辦小學讀到兩三年級左右拋售；還有一類是孩子讀完6年小學升了初中，才出售，轉(zhuǎn)手年限在8年以上。

　　這是之前獨生子女時代比較典型的學區(qū)房轉(zhuǎn)手年限。但二胎放開后，家長們在出售學區(qū)房時有了不同考慮。

　　豪世華邦資深學區(qū)房經(jīng)紀人陶靜波今年以來已經(jīng)碰到過好幾次這樣的例子——有些一直掛牌在賣的學區(qū)房房東，突然表示不賣了，問原因，說是家里有二胎了；還有一些老一輩名下的老破小學區(qū)房，原本在賣，也是忽然說不賣了，一問，又是家里小一輩二胎了……“以前，一套學區(qū)房的轉(zhuǎn)手年限通常在6~10年，現(xiàn)在二胎逐漸普遍之后，轉(zhuǎn)手年限可能還要再加三四年左右。”

　　李經(jīng)理說，她也感受到二胎放開的影響了。“現(xiàn)在買學區(qū)房的客戶年齡兩極化，有不少70后客戶趕著最后的尾巴生二胎，挺著大肚子就來看房買房了；也有很多90后未雨綢繆，提前三四年就來買學區(qū)房了。”

　　90后們提前買學區(qū)房，大多是因為這兩年公辦小學一表生爆表，不少購房者擔心即使咬咬牙高價買了房子，最后孩子還是上不了名校面臨被調(diào)劑的風險。

　　上個月公布的2018杭州市區(qū)學區(qū)劃分以及各街道的初步摸底情況顯示，幾大知名公辦小學全面爆表——

　　采荷街道常住戶籍適齡兒童人數(shù)超出學校招生計劃300余人，采荷一小、采荷二小一表生繼續(xù)面臨大幅度調(diào)配；

　　西湖區(qū)根據(jù)預(yù)測情況，文一街小學、學軍本部、文三街小學、星洲小學、翠苑一小文華校區(qū)等學校的學齡兒童戶籍生人數(shù)超過學校招生計劃數(shù)較多；其中學軍本部2018年戶籍生達到10個班，而學校最多只能容納7個班，這就意味著很多學生要面臨調(diào)劑，而現(xiàn)在還不斷有人在買房落戶，2019年、2020年的戶籍生也已經(jīng)超過了招生能力。

　　上城區(qū)的勝利小學、天地實驗小學、勝利實驗學校和鳳凰小學，濱江區(qū)的江南實驗學校教育集團、聞濤小學、濱文小學、彩虹城小學、錢塘實驗小學等，今年都存在戶籍生超過了招生數(shù)的情況。

　　在各大學校一表生全面爆表的情況下，不少學校不得不提高對入戶年限的要求。公開資料顯示，以前提前2年入戶學區(qū)房，基本可以保證入學，但現(xiàn)在很多學校提高到3年，勝利小學去年入學的新生戶籍年限更是達到了三年零兩個月以上。

　　（原題：《二胎影響初現(xiàn)，學區(qū)房轉(zhuǎn)手年限延長》）