企業經營最難的并不是階段性、單一要素的成功，而是持續性、系統性的成功。

文|潘永堂

　　恒大，2018年成績單，很漂亮！

5513億規模，規模保持3強；

772億凈利潤，繼續蟬聯“利潤王”；

3.03億平土儲，成本僅1635元/平方米，后市利潤預期高

凈負債率2020年計劃降到70%

　　近3年來看，恒大打了一個翻身仗，即從大到強的轉變！

　　復盤恒大23年發展史，前20年，恒大采取規模致勝的打法，吃足了中國地產20年的風口紅利，并在2016年一舉成為全國銷冠；登頂之后，恒大近3年開始實施“規模+效益”并重的發展模式，實現了“規模王”到“利潤王”的切換，最終在整個23年全周期來看，恒大實現了“先做大后做強”的打法，而如今“高質量發展”，也成為恒大內部經營管理的“官宣”和口頭禪！

下一步如何走？

地產主業的紅旗還能扛多久？

恒大作為一艘地產巨型航母，又該如何轉型？

　　對此，未來恒大地產主業怎么玩，大概是這樣的——即恒大繼續堅持“規模+效益”并重的高質量發展模式，遵循“三低一高”（低負債、低成本、低杠桿、高周轉）的打法，且在2020年力爭凈資負債率降到70%，同時未來3年，夏海鈞表示，恒大未來地產銷售復合增長率大約保持15%到20%增長。

　　如此以來，貌似恒大過去23年和未來的故事講完了？答案并非如此！

　　作為一家追求長期發展的企業，作為一個巨頭居安思危，在地產住宅面臨天花板，巨頭面臨中速甚至未來低速增長時，恒大，也在自己的轉型與多元化戰略上頻頻出手！在2018年蟬聯利潤王的同時，恒大并行的多元化戰略轉型也清晰明確。就在2018年業績會，許家印對恒大多元化轉型明確了3點。

　　首先，恒大多元化產業布局今天已基本完成，即以地產為基礎，旅游文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局； 其次、未來5年，恒大不再涉足其他大產業； 其三，恒大做事的風格是，要么不做，要做就要做大做強做成功；未來3、5年，恒大要做成世界規模最大、實力最大的新能源汽車集團！

　　一家造房子從規模王做到利潤王的企業，未來3、5年要成為世界新能源汽車規模之王，這個企業形象“畫面”的轉換，讓地產老行家也很難習慣，而且這個轉變，許家印給出的時間窗口期就是“3、5年”。

　　的確，正如一句俗語所言——未來離我們如此之遠，但事實上，未來又離我們如此之近！

　　恒大四大航道并舉，多元化轉型賽道明確，也并非新鮮事。就在今天克而瑞分享一個房企轉型大數據，從中可窺端倪。

　　今天30強70%的房企發布了多元化戰略。 今天百強有97%布局了多元化業務。 到2018年，房企多元化投資已經近千億，比2014年翻了7倍！

　　的確，房企多元化產業這些年，早已不是轉不轉型的問題，而是前一輪轉型成果、轉型路徑后的反思、總結、修復和再出發的問題。但房企轉型5年、8年，今天百強房企營收95%基本還是地產。

　　今天房企轉型已經進入“棋至中局”！很多房企的多元化產業的目標、打法、團隊、資源……都已基本明確。那么，問題來了？作為行業巨頭，恒大通過9年調研、摸索、收縮、加減法后，恒大轉型成績單如何？今天恒大明確的四大產業，轉型策略又如何？作為地產同行，我們又能從恒大的“轉型觀”吸收到什么經驗教訓呢？

　　對此，筆主總結為恒大轉型的5大策略，是為拋磚引玉。

轉型策略1：規模匹配性：萬億產業、萬億企業

　　恒大9年前轉型，布局了大家看不懂的“礦泉水、糧油、乳液”等產業，這些民生消費產業似乎與地產主業關聯度不大，后來恒大果斷“拋售”了。

　　許家印給出了拋售理由——即這些新探索的產業“量級太小”。為何這么說？

　　恒大做事的風格是要么不做，做就要做大做強，做成行業TOP級企業，在如此追求下恒大煞費苦心把糧油、乳業、礦泉水做到1年幾十億后，看似江湖地位有了，但恒大發現，這些產業與恒大主航道的地產主業動輒年銷3000億、6000億相比，太鳳毛一角，杯水車薪……如此以來，這對支撐恒大未來地產開發銷售衰退很難形成互補蹺蹺板效應。

　　新確立的四大產業，一個共性特征就是都是“超級巨無霸行業”。

　　首先，地產主業，一個行業恒大玩了23年，15萬億的行業，恒大僅僅地產一個行業未來突破萬億規模，也是可能的； 其次，旅游產業，也是超級產業，2019年中國旅游業市場收入預計將超6.5萬億，這么大一個產業，是可以對恒大保持萬億規模，會形成很大的支撐； 其三，大健康也可以做成萬億企業。在大健康方面恒大探索了5年時間，通過全國健康、養老養生，打造出恒大“養生谷”產業。 其四，汽車是幾十萬億產業。恒大認為汽車產業未來5年、10年、20年是幾十萬億的大產業。恒大看好新能源汽車。

　　這也應了一句老話，即鯨魚不能放到江河里養！

策略2：領先一步：投資“國運”，產業起步期先行布局

　　恒大除了選擇大產業、大航道進行多元化布局外，投資國運（高端制造業、現代農業等、健康產業），投資中國政府倡導的、熱推的朝陽行業、未來行業，領先一步在產業起步期率先布局，這是恒大多元化布局的又一顯著特點。

　　從這一點來說，恒大對中國每個階段的產業趨勢都極具敏感度。

　　這樣的案例數不勝數，比如對房地產調控和政策的預測，恒大總能率先降價打折跑量。比如對扶貧、足球、民生地產，民生糧油、礦泉水、高科技（新能源）的大手筆投資，許家印總能前瞻洞察。

　　恒大4個產業中，除了地產主業之外，其他三個產業皆為超級風口行業，天時、地利即將爆發。以新能源汽車為例，恒大頻頻進軍全球新能源汽車產業，所求為何？筆主歸納起來大概有3點。

　　其一，新能源汽車是全球趨勢，未來趨勢。現在全世界對新能源汽車發展都高度重視，尤其是歐洲很多國家已明確2025年、2030年、2035年，基本上取消燃油車的生產和銷售，未來10到15年，甚至更短時間，新能源汽車取代燃油車，將是必然趨勢。

　　其二、中國市場大有可為，風口已來。根據專業機構預測，未來2025年中國汽車產量將達3500萬輛，而新能源汽車占汽車總銷大約20%以上，即2025年中國新能源汽車產銷的目標最低為700萬輛。而據公安部今年初發布的數據，2018年全國新能源汽車的保有量是261萬輛，占汽車總量的1.09%。

　　也就是說，未來7年，新能源汽車要實現從總占比1%到20%的躍升，這樣的勢能和風口，恒大如果抓住這個風口，將對地產走低一個很好的產業互補。

　　在這樣的風口下，加上恒大做任何產業都希望做大做強的決心，恒大許家印表示，我堅信恒大造車一定會成功。目前，恒大短短1、2年就迅速完成新能源汽車全產業鏈布局，恒大力爭3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團，并計劃恒大新能源汽車三年內實現50-100萬輛的產能建設，天津基地計劃今年6月份全面投產。

策略3：轉型效率：產業鏈通吃，“并購”是一把快刀

　　是直接投資，還是間接投資，恒大選擇了閃電并購！

　　不懂汽車如何，收購最優秀的公司，找到專業的人才去管理就可以！

　　對此，短短1、2年間，恒大就大行并購手段，迅速實現新能源汽車關鍵產業鏈的布局。

　　比如造房子的恒大，缺乏汽車制造的基礎，那么恒大就在在整車研發制造維度，入主瑞典國家電動汽車有限公司（ NEVS ），獲得薩博汽車的核心技術；與世界頂級豪車制造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得強大的超級豪華整車研發制造能力； 比如新能源汽車發展的七寸是什么？答案是電池和電機，對此，恒大下決心收購了電池公司，獲得日本頂尖技術，擁有行業前三的動力電池產能；比如輪轂電機是未來新能源汽車的發展方向，因此恒大迅速入主荷蘭e-Traction，擁有世界最先進的輪轂電機技術，已達到量產并在國際廣泛應用 比如會研發，會制造，又抓到新能源汽車電池、電機的本質，最后剩下來就是最后一站即汽車銷售，對此，恒大入股廣匯集團，一舉擁有世界最大汽車銷售渠道。

　　的確，世界上已經有輪子了，企業又何必自己去生產輪子了？

　　對此，在地產就擅長利用并購手段獲取土地的恒大，在汽車領域也大舉并購之刀，閃電收購全球在新能源汽車領域的專業供應方。許家印表示：“恒大既然選定新能源汽車未來大的戰略市場，這個藍海恒大就要大局進入，要做好企業，產品品質要保證世界一流，必須是世界頂級的整車制造企業。”

策略4：產業互補：蹺蹺板互補，從地產帝國到汽車帝國

　　中國房地產整個蛋糕已經進入后半場的“高位區“。未來5到10年，房地產將上演最后的增長，之后房地產在地產銷售維度就是維持一定規模并逐步減少。

　　作為巨頭恒大，首先，不能等到地產主業市場下行、規模走低再去布局；其次，對于新產業的探索、打法、營收、現金流、盈利、團隊培育等都需要很長的時間去培育、試錯和沉淀。因此恒大進軍新能源汽車，必須在地產規模王，利潤王，在主業還高位不錯的時候提前埋下面向未來的棋子。

　　在未來5到10年，在地產可能面臨下降趨勢時，新能源汽車、大健康、大文旅這3個數萬億級藍海行業，恒大能夠“新航道”補位，最終形成產業互補的格局。

以大旅游為例：恒大經過9年調研和探索，已打造兩大填補世界空白的拳頭產品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中，恒大童世界是專為2-15歲的少年兒童打造，全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型童話神話樂園。目前15個童世界項目已布局完成，預計2021年起陸續實現開業。 以大健康產業為例：經過5年調研和探索，恒大著重打造填補中國空白的養生養老拳頭產品“恒大養生谷”。目前已布局12個恒大養生谷，未來三年計劃實現布局50個以上，預計2021年陸續開業。 以新能源汽車為例：恒大有信心3、5年做到世界規模最大、實力最大的新能源汽車集團。并計劃三年內實現50-100萬輛的產能建設，天津基地計劃今年6月份全面投產。對此，許家印表示，恒大做事，要不不做，做就必須做大做強。比如說恒大足球，我們進入后不久就做到連續7年冠軍。

　　營收、現金流、業績的蹺蹺板游戲只是一方面，值得提醒的是，在資本市場，目前新能源車企在境內外資本市場均估值遠高于傳統企業，比如比亞迪市值靜態市盈率高達54倍，與之相對應香港上市地產股的平均市盈率僅為8到10倍。

　　所以，未來隨著恒大新能源汽車業務逐漸成熟，全產業鏈戰略優勢進一步發揮，其估值模式有望向新能源車企靠攏，進一步打開恒大市值的上升空間。

策略5：轉型內功：管理為核，做好新產業的一流企業管理

　　選準行業，領先一步，產業收購，產業鏈布局、集團內四大產業互補……這樣就可以轉型成功了嗎？答案肯定是NO。對此，恒大多元化還特別強調做好新產業的一流企業管理。

　　對此，許家印表示，“任何企業的競爭力，前端的戰略很重要，現在恒大進入新能源汽車領域是大戰略的決策，我們有信心。而在具體產業發展過程中，最核心的又是企業管理。”

　　對于恒大新產業的企業管理而言，許家印也是信心十足。

　　第一， 恒大執行力在業內還是非常強的，這還是來自于恒大的管理。恒大非常重視企業管理，恒大走過20年，在企業的制度建設和基礎管理上也是心中有底的。

　　第二， 一個隊伍建設不單在內部基礎管理方面，也要引進大量專業人才。恒大1996年成立時七八個人，1997年第一次在西樵山開全體員工大會20多人，現在不就14萬人了？恒大每年都在引進很多管理人才、技術人才、高端人才，新能源汽車也是一樣的，許家印相信恒大在隊伍建設上是心中有底的。

　　第三， 新能源汽車很大還是很有信心的，許家印在業績會上打趣說：“你們不能忘記我是車間主任出身，我是制造業企業出來的，央企出來的，已經入了直屬企業，干了10年車間主任，有基本功的。”

小結

　　的確，地產后半場，一時活得好已不能說明什么，作為行業巨頭，未來如何跨越地產周期，活下去、活得久比單純2018年活得好，要重要許多。在這一點，恒大，9年轉型實踐，顯然已走了很遠。我們也或許在未來3、5年后，你會看到在中國城市大街小巷上，“恒大牌”的汽車飛馳而過，沒有一點汽油味！